Mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là gì?

Tất cả những công trình đang được xây dựng phải thực hiện đúng theo quy định Bộ xây dựng đề ra. Trong các quy định này có một định nghĩa các bạn nên nắm rõ khi chuẩn bị triển khai dự án xây dựng. Đó chính là mật độ xây dựng, viết tắt là MĐXD.. Cụ thể như sau: 

Theo thông tư mới nhất về mật độ xây dựng thì ta có thể hiểu khái niệm này dùng để chỉ tỷ lệ diện tích đất công trình trên tổng số diện tích đất xung quanh. Nói một cách chi tiết, khái niệm trên được chia làm hai nghĩa cụ thể là mật độ xây dựng thuần hay mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị.

Lưu ý: Diện tích công trình không tính: bể bơi, tiểu cảnh, sân thể thao (trừ sân được xây cố định chiếm không gian mặt đất, sân tennis,…).

Khái niệm này được Bộ xây dựng quy định trong “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”. Và sau đó ban hành vào ngày 4.8.2008 và với quyết định số 04/2008/QĐ-BXD kèm theo.

Sau khi hiểu rõ về mật độ xây dựng các chủ thầu về xây dựng sẽ tính toán dễ dàng hơn. Việc tuân thủ theo quy định của Bộ xây dựng sẽ giúp công trình được hoàn thành nhanh hơn.

Xem thêm: Định mức xây dựng là gì?

Quy định về mật độ xây dựng tối đa

Các quy định xây dựng được đề ra yêu cầu các chủ đầu tư và bên thi công tiến hành. Quy định này có sự khác nhau, tùy thuộc vào khu vực sống. Các quy định về mật độ xây dựng cụ thể mà bạn cần biết như sau:

Mật độ xây dựng thuần tối đa

Dựa theo mật độ xây dựng thuần tối đa, chúng ta có những quy định:

• Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất dùng để xây dựng nhà ở hộ dân riêng lẻ (Hệ số sử dụng không vượt quá 7 lần) dao động từ 40 đến 100%.
• Mật độ xây dựng thuần tối đa đối với lô đất dùng để xây nhà chung cư hay thuộc công trình quy hoạch đô thị tối đa là 75%.
• Mật độ xây dựng thuần tối đa diện tích đất xây dựng thuộc công trình phục vụ dịch vụ  hay công cộng là 40%.
• Mật độ xây dựng thuần tối đa đối với đất thương mại dịch vụ hay diện tích đất trong đồ án quy hoạch/thiết kế đô thị, mật độ tối đa: 80%.
• Mật độ xây dựng thuần của đất xây dựng nhà máy hay kho tàng phải đạt mức tối đa là 70%. Đặc biệt, dùng đất xây dựng nhà máy trên 05 sàn sản xuất, chủ doanh nghiệp bắt buộc phải tuân thủ mật độ xây dựng tối đa không vượt quá 60%.

Mật độ xây dựng gộp tối đa trong khu đô thị 

Trong khu đô thị, mật độ xây dựng tối đa yêu cầu:

• Mật độ xây dựng gộp khu vực đô thị tối đa: 60%.
• Mật độ xây dựng gộp khu vực resort tối đa: 25%.
• Mật độ xây dựng gộp khu vực công viên tối đa: 5%.
• Mật độ xây dựng gộp của khu bảo vệ môi trường tự nhiên không quá 5%.

Ngoài ra, khi tiến hành xây dựng, các chủ thầu không được xây dựng vượt quá MĐXD tối đa. BXD đưa ra quy định về mật độ xây dựng tối đa như sau:

•  Đối với đất sử dụng để xây nhà độc lập với chiều cao thấp hơn 25m và diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 100m2 thì mật độ tối đa xây dựng là 100%. Tuy nhiên, khi xây dựng cần đảm bảo về khoảng cách, khoảng lùi theo quy Bộ xây dựng.
• Đối với trường hợp trong khu vực đã quy hoạch nhưng quỹ đất không còn. Mật độ cần đảm bảo không được vượt quá 60% đối với các công trình công cộng, dịch vụ.
• Với những khu vực cần phải kiểm soát về hạ tầng, dân số mật độ XD tối đa được xác định thông qua bản đồ hoặc thiết kế quy hoạch giữa chiều cao và diện tích của lô đất.

Các quy định về mật độ xây dựng trong từng công trình

Ngoài quy định về MĐXD tối đa, các chủ thầu và cá nhân cần chú ý đến mật độ XD của một số công trình như:

• Mật độ XD thuần đối với nhà ở độc lập, biệt thự, nhà liền kề như ảnh dưới đây. Trong đó hệ số sử dụng đất của lô đất dùng xây dựng nhà độc lập này không vượt quá 7 lần.

MĐXD tối đa áp dụng cho nhà xây dựng ở nông thôn:

• Diện tích đất <=50m2 -> mật độ tối đa được xây là 100%.
• Diện tích đất là 75m2 -> mật độ tối đa xây dựng là 90%.
• Diện tích đất 100m2 -> mật độ tối đa xây dựng là 80%.
• Diện tích đất 200m2 -> mật độ tối đa xây dựng là 70%.
• Diện tích của đất 300m2 -> mật độ tối đa được phép  xây là 60%.
• Diện tích đất 500m2 -> mật độ tối đa xây dựng là 50%.
• Diện tích đất >= 1000m2 -> mật độ tối đa xây dựng là 40%.

Ngoài ra, BXD cũng quy định về mật độ xây dựng tại nông thôn tối đa về số tầng như sau:

• Chiều rộng của lộ giới <6m, số tầng xây dựng tối đa là 3.
• Chiều rộng của lộ giới  từ  6 đến 12m, số tầng xây dựng tối đa là 4.
• Chiều rộng phần lộ giới từ 12 đến 20m, số tầng được phép xây dựng tối đa là 4.
• Chiều rộng của lộ giới trên 20m, số tầng xây dựng tối đa là 5.

Mật độ XD thuần đối với nhà chung cư sẽ được xác định dựa vào đồ án quy hoạch, thiết kế đô thị. Tuy nhiên cần đảm bảo quy định như ảnh dưới đây. Đối với công trình trên đất với chiều cao >46m cần đảm bảo hệ số sử dụng đất < 13 lần.

Mật độ XD thuần đối với công trình công cộng – dịch vụ: nhà văn hóa, cơ y tế, cơ sở giáo dục, chợ, trung tâm thể dục thể thao xây mới là 40%.

Mật độ XD thuần đối với đất thương mại dịch vụ, đất hỗn hợp trong thiết kế đô thị và đồ án quy hoạch cần đảm bảo về khoảng lùi và khoảng cách giữa 2 dãy nhà với nhau.

Công trình được thiết kế là tổ hợp các công trình khác nhau với chiều cao khác nhau. MĐXD được tính dựa trên chiều cao trung bình của công trình.

Đối với khu vực là nhà máy hoặc nhà kho mật độ XD lớn nhất là 70%. Nếu nhà máy có 5 sàn sản xuất thì mật độ không quá 60%.

Các quy định về mật độ áp dụng riêng với nhà phố

Trong quá trình xây dựng, chúng ta có thể tiến hành phân loại dựa theo quy định về mật độ xây dựng theo Thông tư 22/2019/TT- BXD đề ra. Theo đó, ta có hai loại mật độ xây dựng, bao gồm:

• Mật độ xây dựng thuần được xem là tỷ lệ diện tích đất chiếm trên tổng diện tích lô đất trong các công trình xây dựng.
• Mật độ xây dựng gộp chỉ tỷ lệ diện tích đất của các công trình trên tổng diện tích khu đất (Bao gồm cả sân đường, công viên, không gian mở).

Đối với từng khu vực khác nhau, quy định về mật độ xây dựng cũng có yêu cầu riêng. Đặc biệt đối với thành phố, quy định tương đối khắt khe và có nhiều mục hơn nông thôn. Để áp dụng mật độ xây dựng với nhà phố, bạn cần nên chú ý các quy định về độ cao cùng mức vươn tối đa.

Quy định về chiều cao công trình mặt phố tiêu chuẩn

Xét về phương diện chiều cao, ta có các quy định:

• Chiều rộng lộ giới trên 25m thì cao độ chuẩn tại vị trí tầng 1 là 7m.
• Chiều rộng lộ giới dưới 20m thì cao độ chuẩn tại vị trí tầng 1 là 7m.
• Chiều rộng lộ giới từ 12m đến 20m, cao độ chuẩn vị trí tầng 1 là 5,8 m.
• Chiều rộng lộ giới từ 3,5m đến 7m, cao độ chuẩn tại vị trí tầng 1 là 5,8 m.
• Chiều rộng lộ giới dưới 3,5m thì cao độ chuẩn tại vị trí tầng 1 là 5,8 m.

Quy định về độ vươn của ban công/ô văn

Khi xây dựng, ta nên chú ý quy định về độ vươn:

• Chiều dài lộ giới trong khoảng 6m – 12m, độ vươn tối đa: 0,9.
• Chiều dài lộ giới trong khoảng 12m – 20m,độ vươn tối đa: 1,2.
• Chiều dài lộ giới trên 20m, độ vươn tối đa: 1,4.

Như vậy đối với nhà phố có:

• Chiều rộng phần lộ giới <6m, độ vươn = 0.
• Chiều rộng phần lộ giới từ 6 đến 12m, độ vươn =0.9
• Chiều rộng phần lộ giới từ 12 đến 20m, độ vươn = 1.2.
• Chiều rộng phần lộ giới >20m, độ vươn = 1.4.

Bên cạnh đó, các chủ thầu xây dựng, cá nhân còn phải tuân thủ các quy định như sau:

• Nhà trong ngõ, hẻm không được xây dựng dân thượng ở tầng cao nhất.
• Đối với đường lộ giới <7m được xây tầng trệt, xây tầng lửng, xây 2 tầng và xây sân thượng.
• Đối với đường < 20m thì được xây: tầng lửng, tầng trệt, 2 tầng, sân thượng.
•  Đối với đường > 20122222222m thì được xây 4 tầng với tầng trệt, lửng, sân thượng.

Xem thêm: Định mức 1776

Cách tính mật độ xây dựng

BXD quy định cách tính mật độ xây dựng như sau:

MĐXD (%)= Diện tích thực tế xây (m2)/ Tổng diện tích của lô đất (m2) x 100.

Để các bạn hiểu rõ hơn Blogkienthuc.vn đưa ra ví dụ cụ thể như sau:

Giả sử khu đất của chuẩn bị xây dựng có diện tích 120m2. Phần diện tích muốn xây nhà ở là 90m2, để sân trước 15m2, sâu sau 15m2. Mật độ XD được tính là: 90/120*100=75%. Như vậy bạn xây dựng là 75% và phần thừa là 25%.

Ngoài cách tính mật độ xây dựng trên, các chủ thầu có thể áp dụng công thức nội suy để tính toán.

Công thức nội suy tính mật độ XD như sau:

Công thức gồm:

• Nt: mật độ khu đất xây dựng cần tính.
• Ct: DT (diện tích) khu đất.
• Ca: DT khu đất cận phần trên.
•  Cb: DT khu đất cận phần dưới.
• Na: mật độ XD cận phần trên.
•  Nb: mật độ XD cận phần dưới.

Giải sử, khu đất xây dựng tại thành phố là 85m2 thì mật độ XD là: 90 + (85-90) / (100-75) x (85-75) = 88%.

Trong đó: Ca = 75 m2, Ct = 83 m2, Cb = 100 m2, Na = 90 %, Nb = 85%.

Như vậy diện tích xây thực tế là: 85m2 x 88% = 74,8m2.

Phân loại mật độ xây dựng theo Thông tư 22/2019/TT-BXD?

Trong quá trình xây dựng, chúng ta có thể tiến hành phân loại dựa theo quy định về mật độ xây dựng theo thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ xây dựng có hiệu lực từ ngày 1/7/2020, MĐXD được chia làm 2 loại như sau:

• Mật độ xây dựng (MĐXD) thuần: là tỷ lệ giữa diện tích phần đất xây dựng công trình chia cho tổng diện tích của khu đất. Không tính bể bơi, sân thể thao, bãi đỗ xe, tiểu cảnh trang trí và CT hạ tầng kỹ thuật.
• Mật độ xây dựng (MĐXD) gộp tại đô thị: là tỷ lệ giữa diện tích phần đất xây dựng chia cho diện tích tổng của khu đất. Nó bao gồm cả sân vườn, cây xanh, không gian mở, đường nội bộ và khu vực không XD công trình.

Các quy định về chiều cao công trình xây dựng

Bên cạnh quy định về mật độ xây dựng, Bộ xây dựng cũng có các quy định về chiều cao của các công trình. Vì vậy các chủ thầu xây dựng, cá nhân cần phải tuân thủ đúng quy định để được phê duyệt nhanh nhất.

• Quy định về chiều cao công trình nhà ở theo quy hoạch

Trong xây dựng, chiều cao công trình rất quan trọng. Xét về phương diện chiều cao, ta có quy định riêng:

• Lộ giới trên 25m, chiều cao từ tầng 1 đến tầng 8 tương ứng 7m – 31,8m.
• Lộ giới trên 20m, chiều cao từ tầng 1 đến tầng 8 tương ứng 7m – 31,8m.
• Lộ giới 12m – 20m, chiều cao từ tầng 1 đến tầng 8 tương ứng 5,8m – 31,8m.
• Lộ giới 7m – 1m, chiều cao từ tầng 1 đến tầng 8 tương ứng 5,8m – 31,8m.
• Lộ giới 3,5m – 7m, chiều cao từ tầng 1 đến tầng 8 tương ứng 5,8m – 31,8m.

– Đối với nhà liền kề trong khu vực quy hoạch chi tiết vẫn chưa được duyệt. Chiều cao của nhà không được gấp quá 4 lần chiều rộng nhà (không tính phần trang trí hay giàn hoa).

– Đối với nhà liền kề theo dãy và được phép xây dựng độ cao khác nhau. Chiều cao của nhà chỉ được cao hơn chiều cao trung bình của 1 dãy tối đa là 2 tầng. Riêng tầng 1 phải có chiều cao bằng nhau..

– Với nhà nằm trên các tuyến phố, con đường rộng trên 12m. Chiều cao tối đa của nhà bị giới hạn tính theo góc vát là 450. Có nghĩa là chiều cao mặt tiền của nhà bằng với chiều rộng của đường.

– Với nhà nằm trên tuyến đường <= 12m thì chiều cao không được lớn hơn chiều rộng của đường.

• Quy định về chiều cao tính theo diện tích đất

Khi xây dựng, việc đảm bảo tuân theo các quy định về mật độ xây dựng là vấn đề mà hầu hết các các chủ thầu đều quan tâm. Để không có sự nhầm lẫn hay sai lệch về vấn đề này, chúng ta cần biết các quy định chung về mật độ xây dựng của các công trình.

• Quy định về số tầng khi xây dựng theo lộ giới. Dù công trình thực hiện trên khu vực trung tâm, ngoại ô thành phố hay nông thôn đều có quy định cụ thể.
• Quy định chiều cao tầng theo lộ giới.
• Quy định về độ vươn của ban công, ô văng dựa theo mốc lộ giới.

Cụ thể như sau:

– Với đất diện tích giao động từ 30 đến 40m2, mặt tiền >3m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng >5m thì chiều cao xây dựng không được vượt qua 4 tầng, 1 tum.  Có nghĩa chiều cao tối đa không vượt quá 16m.

– Với đất diện tích giao động từ 40 đến 50m2, mặt tiền từ 3m đến nhỏ hơn 8m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng >5m.  Chiều cao tối đa là 5 tầng và 1 tum, không quá 20m.

– Với đất diện tích >50m2, mặt tiền >8m, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng >5m chiều cao hạn chế là 6 tầng. Có nghĩa là không được cao hơn 24m.

Hoặc hiểu như sau: Trong xây dựng, chiều cao công trình rất quan trọng. Xét về phương diện chiều cao, ta có quy định riêng:

• Lộ giới trên 25m, chiều cao từ tầng 1 đến tầng 8 tương ứng 7m – 31,8m.
• Lộ giới trên 20m, chiều cao từ tầng 1 đến tầng 8 tương ứng 7m – 31,8m.
• Lộ giới 12m – 20m, chiều cao từ tầng 1 đến tầng 8 tương ứng 5,8m – 31,8m.
• Lộ giới 7m – 1m, chiều cao từ tầng 1 đến tầng 8 tương ứng 5,8m – 31,8m.
• Lộ giới 3,5m – 7m, chiều cao từ tầng 1 đến tầng 8 tương ứng 5,8m – 31,8m.
• Lộ giới dưới 3,5m, chiều cao từ tầng 1 đến tầng 8 tương ứng 3,8m – 31,8m.

Các yêu cầu để được cấp phép xây dựng

Khi xây dựng, việc đảm bảo tuân theo các quy định về mật độ xây dựng là vấn đề mà hầu hết các các chủ thầu đều quan tâm. Giấy cấp phép xây dựng là phần thiết yếu, được xem như bằng chứng để công trình nhận được sự bảo vệ và ủng hộ của luật pháp. Nếu muốn được cấp phép xây dựng, hoặc tránh sự nhầm lẫn hay sai lệch về vấn đề này, chúng ta cần biết các yêu cầu để được cấp phép xây dựng. Cụ thể như sau:

• Đất dùng xây dựng cần phù hợp mục đích sử dụng, quy hoạch xây dựng, tuân thủ các quy định: bảo vệ môi trường, chỉ giới đường đỏ, xây dựng.
• Cần hoàn thành hồ sơ thiết kế trước khi xây dựng. Hồ sơ này cần phải được cơ quan có thẩm quyền, tổ chức hoặc cá nhân thiết kế, phê duyệt.
• Đối với diện tích xây dựng <250m2 người xây dựng tự chịu trách nhiệm và không qua qua cá nhân hoặc bất kỳ tổ chức nào.
• Công trình cấp 1, cấp đặc biệt được phép xây dựng hầm  (Quy định dựa trên đồ án quy hoạch đô thị và quy chế quản lý quy hoạch).
• Đối với đất nằm trong khu vực chưa có quy hoạch chi tiết nhưng đã ổn định. Cần phải tuân theo “Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị” được cơ quan nhà nhà nước khu vực ban hành.

Mật độ xây dựng là một thuật ngữ được sử dụng rất nhiều trong xây dựng. Nắm rõ cách tính mật độ xây dựng và quy định về mật độ xây dựng sẽ đẩy nhanh được quá trình thi công và hoàn thiện công trình. 

Có thể nói, mật độ xây dựng là vấn đề quan trọng trọng xây dựng nhà ở. Trước khi thực hiện công trình, ta nên tìm hiểu và tiến hành tính mật độ. Đồng thời phải biết các quy định về vấn đề này để thực hiện đúng theo công văn đề ra trước đó. 

Nếu còn điều gì thắc mắc, bạn vui lòng liên hệ với Blog Kiến Thức  để được giải đáp chi tiết