Giải thích thuật ngữ hệ số sử dụng đất
Đây là thuật ngữ nhằm thể hiện mối liên hệ và tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn với lô đất đang sử dụng. Trong đó, tổng diện tích sàn sẽ bao gồm toàn bộ công trình (trừ phần tầng hầm và tầng mái).
Đơn vị mà hệ số sử dụng đất sử dụng hiện tính được tính bằng (m2).
Để dễ hiểu hơn, chúng ta có thể hiểu đó chính là phần tỷ lệ của tổng diện tích sàn được xây trên một lô đất. Tổng diện tích sàn là toàn bộ sàn của các tầng công lại với nhau thay vì chỉ 1 tầng. Tuy nhiên, các tầng kỹ thuật, tầng mái hay tầng hầm sẽ không được tính chung.
Hệ số này có ỹ nghĩa vô cùng quan trọng, với vai trò dùng để khống chế, giúp không xảy ra tình trạng việc xây dựng quá số tầng cho phép trong khu vực xây dựng. Nhờ đó, giúp đảm bảo tỷ lệ xây dựng cho phép. Đồng thời thể hiện quy mô công trình, cũng như tính toán được mức chi phí căn hộ được xây ra trên mỗi m2.
Mỗi nơi, mỗi khu vực sẽ có những hệ số sử dụng đất là không giống nhau. Khi bạn có nhu cầu mua đất để ở, chỉ cần nhìn vào hệ số này sẽ có thể xác định được căn hộ của mình có thể xây được bao nhiêu tầng, hay khi mua chung cư sẽ biết được dự án chung cư của mình có quy mô lớn hay nhỏ.
Công thức dùng để tính hệ số sử dụng đất
Để tính được hệ số sử dụng đất là bao nhiêu, bạn cần phải áp dụng ngay công thức như sau:
(BCR: Building Coverage Ratio – Tỷ lệ phủ của tòa nhà)
Lấy Tổng diện tích sàn của công trình chia cho phần Tổng diện tích lô đất sẽ ra ngay hệ số sử dụng đất của bạn là bao nhiêu.
Trong đó:
- Tổng diện tích sàn chính là toàn bộ phần công trình của ngôi nhà như tầng hầm, hay Tầng kỹ thuật, tầng nửa hầm, cùng phần Tầng áp mái và cả Tầng tum
- Diện tích sàn bao gồm: phần tường bao và Diện tích mặt bằng, hộp kỹ thuật, ban công, ống khói, cầu thang,…
Đơn vị của hệ số sử dụng đất như sau:
- FAR tức là Floor Area Ratio, đơn vị của FAR là lần.
- FSI là từ viết tắt của Floor Space Index, có đơn vị là %.
Những quy định về hệ số sử dụng đất
Theo luật định về quy chuẩn xây dựng được đặt ta vào năm 1997 có quy định về hệ số sử dụng đất đạt tối đa là 5 lần.
Khái niệm về quản lý chỉ tiêu của hệ số sử dụng đất đã bị bãi bảo vào năm 2008. Giờ đây, chỉ tiêu sử dụng đất là mật độ xây dựng và với số tầng. Phần tầng hầm sẽ không cần phải tính.
Các thông tin sau sẽ được ghi đầy đủ trên giấy phép xây dựng như: Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình. Khi bạn muốn xây dựng công trình, thì cần phải nộp hồ sơ xin phép xây dựng. Đơn đề nghị được nộp lên Ban quản lý khu công nghiệp hoặc những phòng ban có thẩm quyền để có thể cung cấp những thông tin cần thiết về quy hoạch trước khi bạn định thi công xây dựng công trình nhà ở.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất?
Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng như:
- Giúp giới hạn số tầng đối với những dự án xây dựng các khu đô thị, đảm bảo sao cho tương ứng với mật độ được phép xây dựng theo luật định.
- Thể hiện một cách rõ nét nhất quy mô công trình của bạn. Từ đó, cho phép chủ đầu tư, người thực hiện có khả năng tính toán được các mức chi phí xây dựng. Đấy là lý do vì sao hệ số sử dụng đất lại trở nên quan trọng như vậy trong thi công.
- Bạn có thể dựa vào hệ số này để tính toán được tính kinh tế. Theo đó, nếu như hệ số sử dụng càng cao, thì cũng đồng nghĩa với tính kinh tế sẽ cao. Tại sao vậy? Vì khi tăng diện tích sàn, phối hợp với mật độ xây dựng giúp quỹ đất được tiết kiệm kha khá. Nhưng lô đất trong cùng 1 diện tích, nhưng hệ số sử dụng đất khác nhau, thì dẫn tới việc sử dụng đất không đảm bảo công bằng. Trường hợp nếu như chỉ số này quá cao sẽ làm tác động tiêu cực đến hệ thống hạ tầng khu vực, cũng như làm ảnh hưởng đến mức độ cạnh tranh của dự án đó.
- Hệ số này thường tỉ lệ thuận với mật dân sinh sống tại đây, cho nên việc chỉ số này càng thấp, thì cũng đồng nghĩa với mật độ dân cư thấp và ngược lại.
- Chúng có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bạn khi mua chung cư để ở. Bởi vì nếu như tỉ lệ FAR càng thấp, khiến cho diện tích sử dụng càng lớn, cũng chính điều này giúp cho chủ căn hộ sẽ được hưởng lợi. Nếu để ý bạn sẽ thấy, thường thì các chủ đầu tư khu chung cư sẽ không công bố ra chỉ số FAR lớn. Thay vào đó họ sẽ thông báo cho chúng ta biết mật độ xây dựng của công trình đấy như thế nào thôi.
- Các nhà đầu tư thường lựa chọn cho mình những công trình mà hệ số FAR thấp. Lý do vì sao lại vậy? Bởi theo kinh nghiệm của các nhà đầu tư,với những dự án đầu tư xây mới với những căn hộ chung cư cũ, để có thể đảm bảo được việc bố trí tái định cư cho người dân có được những chỗ ở miễn phí, yêu cầu các hệ số FAR cần cao hơn gấp 3 lần so với những khu căn hộ cũ.
- Ở nước ta, việc kiểm soát về hệ số sử dụng đất còn chưa thật sự cẩn thận và nghiêm ngặt. Việc bị giới hạn về chiều cao làm cho ý tưởng thiết kế bị phụ thuộc, trong khi việc làm thế nào để tạo nên các khu vực có các hệ thống hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ đô thị… lại không được đề cao. Do đó, khiến cho việc kiểm soát phát triển đô thị và việc quản lý xây dựng bị giảm sút.
Những thông tin về hệ số sử dụng đất tối đa
Dựa trên luật định về hệ số sử dụng đất đã được đề ra cụ thể trong Quy chuẩn kỹ thuật quy hoạch xây dựng, cùng thông tư cho thấy hệ số sử dụng đất tối là có khả năng giúp xác định mật độ xây dựng. Chi tiết cụ thể như sau:
- Trong xây dựng cần đảm bảo việc mật độ xây dựng đảm bảo đầy đủ theo các quy định về mật độ xây dựng tối đa đã được quy định tại luật. Nhưng lô đất phục vụ mục đích nhà ở đơn lẻ sẽ có chiều cao ≤ 25m, diện tích lô đất ≤ 100m2 được phép xây dựng mật độ tối đa là 100%, nhưng những yếu tố về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình cần phải được đảm bảo tuân thủ đúng và nghiêm ngặt.
- Trường hợp với những khu vực khi quy hoạch không đảm bảo quỹ đất về hệ số sử dụng đất dành cho các công trình dịch vụ công cộng, thì mật độ xây dựng thuần sẽ được tăng lên. Nhưng mức độ tăng sẽ cần đảm bảo không được phép vượt quá 60% trở lên.
- Những nơi yêu cầu cần phải kiểm soát về dân số, nhu cầu về hạ tầng cho phép dùng các chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất tối đa được cụ thể hóa và quy định cụ thể chi tiết ở trong bảng sau:
Hệ số sử dụng đất nhằm để phản ánh điều gì?
Hệ số sử dụng đất chính là bản sao giúp phản ánh một cách rõ ràng nhất về:
- Là căn cứ giúp quy định những khu chung cư khi xây dựng công trình cần phải đảm bảo xây dựng theo số tầng đã được giới hạn, sao cho tương ứng với mật độ xây dựng đã được quy định và được cơ quan thẩm quyền cấp phép.
- Thể hiện rõ ràng nhất quy mô công trình xây dựng, từ đó tính toán được khoản ngân sách cần phải chuẩn bị cho công trình là bao nhiêu.
- Nếu như hệ số sử dụng càng cao, cũng đồng nghĩa với lợi ích kinh tế càng cao. Tuy nhiên, khi hệ số sử dụng đất quá cao đã gây ra những tác động to lớn đến hệ thống hạ tầng của khu vực.
- Hệ số dùng đất thường sẽ tỉ lệ thuận với mật độ dân cư sinh sống tại đó.
- Hệ số này là yếu tố quan trọng vì chúng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sở hữu căn hộ.
Hệ số sử dụng đất tại Việt Nam là bao nhiêu hiện nay?
Ở Việt Nam, ngoài hệ số sử dụng đất, chúng ta cũng cần phải đặc biệt quan tâm thêm 2 tiêu chí khác, đó là: Mật độ xây dựng và Tầng cao. Như đã nói ở trên, vào theo Quy chuẩn xây dựng được đề ra vào năm 1997, thì đã quy định rõ ràng hệ số sử dụng đất đạt tối đa là 5 lần.
Nhưng khái niệm và phần quản lý chi tiêu của hệ số này đã bị bãi bỏ vào năm 2008. Hiện nay, bạn có thể thấy tại những quốc gia phát triển như: Nhật Bản, Hoa Kỳ, Anh, Ấn Độ hay Singapore,… đều xây dựng đầy đủ, chi tiết nhất về hệ số sử dụng đất đối với những khu vực và các vùng, miền khác nhau. Trong khi đó, tại Việt Nam thì việc lập quy hoạch và sự kiểm soát trong hệ số này chưa đạt được như vậy.
Việc giới hạn về chiều cao, cũng như số tầng chính là lý do làm ảnh hưởng tới ý tưởng xây dựng cũng như khoảng không tĩnh và các vấn đề về an ninh quốc phòng,..
Các chủ đầu tư ít chú ý đến việc tạo nên các vùng có hệ số sử dụng đất lớn,.. cùng nhiều bất cập khác chính là lý do khiến nảy sinh nhiều vấn đề trong việc quản lý, phát triển đồng bộ đô thị như hiện nay.
Nước ta hiện chưa có những quan điểm rõ ràng về quản lý hệ số sử dụng đất một cách thống nhất. Cho nên những quy định tính toán tổng diện tích sàn xây dựng bị bỏ ngơ. Đây có thể đồng bộ được đô thị tại Việt Nam, thì vấn đề này cần được chú trọng và khắc phục kịp thời, nhanh chóng.
Như vậy, với những thông tin chi tiết và đầy đủ trên đây của chúng tôi về hệ số sử dụng đất đã giúp bạn đọc có được cái nhìn tổng quát, cũng như biết cách tính được hệ số này như thế nào. Từ đó, giúp mọi người có thể hiểu rõ hơn về tình hình xây dựng của những căn hộ chung cư mà mình chuẩn bị đầu tư và mua. Hãy thường xuyên cập nhật Blog Kiến Thức để cập nhật nhiều thông tin bổ ích và hữu dụng nhé!
